3 Dinge, die Eigentümer über die WEG-Reform 2020 wissen müssen!

In diesem Artikel erhalten Sie als Wohnungseigentümer einen Überblick über alle Änderungen, die Sie nach der Gesetzesreform im WEG-Gesetz seit Dezember 2020 erwarten. Ich zeige Ihnen auf, was Sie unbedingt wissen müssen und welche Auswirkungen und Vorteile dies für Sie hat!

Inhaltsverzeichnis:

Gut zu wissen: Was ist das WEG-Gesetz?

Was ist die WEG-Reform ?

Was ändert sich durch das neue Gesetz?

1. Digitalisierung nach der WEG-Reform

2. Was ändert sich in der Beschlussfassung?

Was sind privilegierte bauliche Veränderungen?

Umlaufbeschlüsse jetzt nur mit einfacher Mehrheit?

3. Was darf die Hausverwaltung nach der WEG-Reform?

Aufgaben der Hausverwaltung nach der WEG-Reform

Verwaltervertrag jetzt jederzeit kündigen!

Was ist das WEG-Gesetz?

Das WEG (auch WoEiG, Wohnungseigentumsgesetz) regelt alle Belange von Wohnungseigentümern in Eigentümergemeinschaften. Die Eigentümergemeinschaft wird im Gesetz als Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (abgekürzt GdW) oder in der Umgangssprache als Wohnungseigentümergemeinschaft (abgekürzt WEG) bezeichnet. Dies umfasst die Gesamtheit aller Eigentümer, die im jeweiligen Objekt eine Eigentumswohnung und/oder Stellplätze oder Garagen besitzen.

Der Anteil des Eigentums jedes Einzelnen am gesamten Objekt, also am Gemeinschaftseigentum wird dabei in der sogenannten Teilungserklärung (auch Teilungsvertrag genannt) festgehalten. Dieser wird als Miteigentumsanteil (Abkürzung MEA)angegeben und in Zahlen in 1000stel ausgedrückt

Beispiel:

Eigentümer A hat 125,073 / 1000 Miteigentumsanteil (MEA).

Was ist die WEG-Reform ?

Da das Gesetz ursprünglich aus den 1950er Jahren stammt, war es in vielen Aspekten wortwörtlich „in die Jahre gekommen“. Es lies, besonders in moderneren, heutigen Angelegenheiten, viele Fragen offen. Daher wurde es nun durch den Gesetzgeber im Jahr 2020 umfassend überarbeitet. Dies geschah durch das WEMoG (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz), welches zum 01. Dezember 2020 in Kraft getreten ist.

Dieses neue Gesetz hat in der Hausverwaltungsbranche viel Staub aufgewirbelt! Manchen Ansichten nach, blieb „kein Stein auf dem anderen“. Die Änderungen waren dennoch, oder gerade deshalb, absolut notwendig. Es gibt viele Herausforderungen in der heutigen Zeit, welche durch das Gesetz geregelt werden müssen, während auch viele „ältere“ Regelungen heute schlichtweg veraltet sind.

Was ändert sich durch das neue Gesetz?

Das neue Gesetz verändert u.a. die Positionen des Verwalters, und vereinfacht bspw. die Beschlussfassung der Eigentümer. Es bringt, gerade für Eigentümer, einige Veränderungen und Erleichterungen mit sich! 

Die WEG-Reform sorgt dabei für viele Erleichterungen in den täglichen Abläufen, sowohl für Eigentümer als auch für Hausverwaltungen. So gibt es in der neuen Fassung an einigen Stellen deutlich weniger Formalitäten. Diese Änderungen vereinfachen auch das Fortschreiten der Digitalisierung – ein Punkt der mir in der Hausverwaltung äußerst wichtig ist! Digitale Transformation kann der Branche nur gelingen, wenn die formellen Hürden auf gesetzlicher Seite abgebaut werden. So wird die Verwaltung effizienter und schneller. Eigentümer profitieren ebenfalls davon, dass Abläufe weniger umfangreich und komplex sein müssen, sondern manche Fragestellungen schneller geklärt werden können.

1. Digitalisierung und die WEG-Reform

Jetzt sind Emails, SMS und Apps erlaubt!

Das neue Gesetz ersetzt in einigen Abläufen in der Verwaltung die bisher gültige Schriftform (Postversand, bspw. eines unterschriebenen Originals) durch die einfachere und schnellere Textform. Dies eröffnet ganz neue Wege. Das erlaubt nun z.B. Emails oder SMS, aber auch WhatsApp-Nachrichten (Datenschutz beachten!) oder eigene Verwaltung-Apps. Somit stehen deutlich mehr Wege zur Kommunikation zur Verfügung, die meist schneller und günstiger für die Eigentümergemeinschaften sind.

Diese Regelung gilt jetzt zum Beispiel für Beschlussanträge für die Eigentümerversammlung und auch für die Einladungen zur Eigentümerversammlung selbst. Auch Vollmachten dürfen jetzt in Textform, also z.B. in einer einfachen SMS an die Verwaltung, statt in der bisher gültigen Schriftform im unterschriebenen Original vorliegen. Auch Umlaufbeschlüsse dürfen jetzt in Textform stattfinden, zum Beispiel über Emails oder Foren bzw. Gruppen auf Online-Eigentümerplattformen.

Was Sie dazu wissen müssen!

Für all diese Prozesse ist nun kein Papier mehr notwendig, was durch die Ersparnis von Druck- und Portogebühren auch einige Kosten für die Wohnungseigentümergemeinschaft spart. Durch digitale Lösungen kann hier auch viel zeit gespart werden, so dass Entscheidungen schneller getroffen werden können. Dies kann bei Beschlüssen im Umlaufverfahren hilfreich sein, wenn es sich beispielsweise um kurzfristig notwendige Arbeiten handelt, die beschlossen werden müssen. Dennoch sollte bei diesen Vorgehensweisen immer der Datenschutz im Blick behalten werden. Von WhatsApp-Nachrichten für die Einladung zur Eigentümerversammlung oder Facebook-Gruppen zur Abstimmung im Umlaufverfahren, sollte man daher absehen. Vielmehr bietet es sich für eine moderne Hausverwaltung an, eine eigene Online-Plattform mit eigenem Passwortgeschützen Zugang für jede:n Eigentümer:in bereitzustellen, welche für diese Anliegen genutzt werden kann. Die Einladung zur Eigentümerversammlung kann dann im PDF-Format zum Download bereitgestellt und Fragen über eine Nachrichtenfunktion direkt an die Verwaltung gesendet werden.

Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass die WEG-Reform vor allem das digitalisierte Arbeiten vereinfacht! Ich begrüße diese Änderungen daher sehr. Für Eigentümergemeinschaften sind diese Abläufe mit deutlich weniger Aufwand verbunden, wenn die Hausverwaltung bereits modern und digital arbeitet. Doch das war noch nicht alles bei den Änderungen in der WEG-Reform!

2. Was sich bei der Beschlussfassung jetzt ändert!

Bauliche Veränderungen jetzt einfacher!

Auch in der Beschlussfassung wird einiges erleichtert, vor allem bei einigen baulichen Veränderungen und Modernisierungen. Baumaßnahmen können nun vereinfacht beschlossen werden mit einfacher Mehrheit. Durch diese Neuerung soll Sanierungsstaus in Eigentümergemeinschaften mit Uneinigkeit entgegen gewirkt werden. 

Was sind privilegierte bauliche Veränderungen?

Durch die Gesetzesreform wurden nun zudem sogenannte privilegierte bauliche Veränderungen definiert. Damit gemeint sind bestimmte Maßnahmen zur baulichen Veränderungen, welchen heutzutage bzw. in Zukunft besondere Bedeutung zukommen wird. Es handelt sich dabei um bauliche Maßnahmen zum Ausbau von E-Mobilität (also z.B. Errichten von Ladesäulen oder Wallboxen), zur Barrierefreiheit (z.B. rollstuhlgerechter Eingang, Rampen, Fahrstühle etc.), zum Einbruchschutz und zum Zugang zu schnellem Internet (z.B. Glasfaserausbau).
Bei diesen Maßnahmen wird die Beschlussfassung besonders vereinfacht. Möchte ein Eigentümer in einer WEG eine solche Maßnahme umsetzen, kann er dies von der Gemeinschaft verlangen. Nicht nur das, er kann dies das sogar bei fehlender Zustimmung der restlichen Gemeinschaft, trotzdem durchsetzen und die Maßnahmen auf seine eigenen Kosten umsetzen.

Diese Neuerung soll vor allem den schnellen Ausbau in den genannten Bereichen voranbringen, besonders im Ausbau der Elektromobilität. Durch das vereinfachte Verfahren wird sichergestellt, dass diese Maßnahmen umgesetzt werden können, ohne dass das jeweilige Vorhaben wegen Uneinigkeit innerhalb der Eigentümergemeinschaft blockiert wird. Es bleiben natürlich dennoch einige Dinge zu beachten. Natürlich muss auch weiterhin über solche Maßnahmen individuell abgestimmt und die Durchführung beschlossen werden. Dabei muss festgelegt werden, wie die Eigentümer in der Gemeinschaft vorgehen. Hierzu werden dann auch Regelungen zur Kostentragung getroffen. Dies betrifft auch Sonderfälle, in denen zu Beginn zum Beispiel nur ein Eigentümer eine Maßnahme umsetzen will und die Kosten trägt, und sich dann später in einigen Jahren weitere Eigentümer anschließen wollen.

Umlaufbeschlüsse jetzt nur mit einfacher Mehrheit?

Eine weitere Veränderung betrifft alle Beschluss-Themen. Nach der WEG-Reform gibt es nun auch neue Möglichkeiten zur Beschlussfassung im Umlaufverfahren. Nun können Eigentümergemeinschaften beschließen, dass Beschlüsse im Umlaufverfahren (zu konkreten Themen) auch mit einer einfachen Mehrheit gefasst werden können. Dies war bisher grundsätzlich immer nur allstimmig möglich. Es mussten also alle Eigentümer einstimmig entscheiden, was gerade bei größeren Eigentümergemeinschaften problematisch wurde. Denn hier eine Einigkeit zu erzielen, war nicht immer einfach, und oft fehlte es schlicht an Rückmeldung von ein oder zwei Parteien. Daran scheiterten dann viele Umlaufbeschlüsse, so dass doch häufig eine (meist außerordentliche) Versammlung notwendig wurde.

Nun kann die Gemeinschaft jedoch auf der Eigentümerversammlung beschließen, dass zu einem konkreten Thema und Beschlussgegenstand eine Entscheidung im Umlaufverfahren mit einfacher Mehrheit gefasst werden kann. Wichtig ist, dass dies keineswegs pauschal gilt und auch keine locker gefassten „Vorratsbeschlüsse“ gelten dürften. Es soll lediglich zu einer konkreten Entscheidung möglich sein, die vorher auch präzise definiert und beschlossen werden muss.

Dies kann beispielsweise nützlich sein, wenn in einer Eigentümerversammlung eine bauliche Maßnahme beschlossen wird, jedoch die konkrete Ausführung noch nicht festgelegt werden kann, weil keine Angebote vorliegen. Dann kann die Eigentümergemeinschaft die Verwaltung anweisen, Angebote einzuholen und diese den Eigentümern zuzusenden, und dann im Umlaufverfahren mit einfacher Mehrheit über die Vergabe des Auftrags an ein Unternehmen entscheiden.

Beispiel zum Beschluss im Umlaufverfahren nach der WEG-Reform

Diese Neuerung eröffnet ganz neue Möglichkeiten und erleichtert das Umlaufverfahren. Dazu kommt die Neuerung, dass Umlaufbeschlüsse auch auf digitalen, anderen Wegen z.B. per Mail möglich sind. Dies macht es zum nützlichen Hilfsmittel für einzelne, kurzfristig notwendige Beschlüsse.

3. Was darf die Hausverwaltung nach der WEG-Reform?

Das neue Gesetz definiert nun auch die Position des Verwalters klarer. Der Verwalter / die Verwalterin ist nach außen gesetzlicher Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Das heißt, dass die Vertretung der Eigentümer durch die Hausverwaltung dann außen, also gegenüber Dritten (Vertragspartner, Energieversorger, Versicherungen etc.) nahezu unbeschränkt gilt. Dabei handelt die Verwaltung dann im Namen und auf Rechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG).

Das bedeutet, jedoch nicht, dass die Verwaltung all das ohne Rücksprache mit den Eigentümern darf. Das Innenverhältnis zwischen Verwaltung und Eigentümergemeinschaft ist davon nicht betroffen. Hier müssen also alle Regelungen im Innenverhältnis festgelegt werden. Dies sollte am Besten in Form von Beschlüssen der Gemeinschaft der Eigentümer geregelt werden (sog. Geschäftsführungsbeschlüsse). Was heißt das denn jetzt konkret? Ich gebe Ihnen ein Beispiel:

Der Hausverwalter kann bspw. einen Versicherungsvertrag für die Gebäudeversicherung der WEG mit der Versicherung abschließen. (= Vertretung der WEG nach außen vollumfänglich). Doch ob er hierzu befugt ist, hängt von den Regelungen in der Eigentümergemeinschaft ab, und kann nicht pauschal beantwortet werden. Es könnte also sein, dass hierzu im Innenverhältnis keine Befugnis besteht, bspw. weil die Summe höher als eine festgelegte Grenze ist, oder ein Beschluss vorliegt, dass ein solcher Vertrag erst beschlossen werden muss. (=Innenverhältnis zwischen Verwaltung und WEG).

Beispiel Befugnisse der Hausverwaltung gegenüber der WEG nach der WEG-Reform

Aufgaben der Hausverwaltung nach der WEG-Reform

Da das neue Gesetz nun aber keinen festgeschriebenen Leistungskatalog mehr vorsieht, können (und sollten!) die Verwalterverträge überarbeitet werden. Diese sollten dann klar regeln, welche Aufgaben und Rechte der Verwalter übernimmt. Eigentümer können nun mit dem Verwalter gemeinsam entscheiden, welche Leistungen und Befugnisse vereinbart werden.

Dieser Punkt ist in meinen Augen sehr wichtig. Denn gerade kleine Gemeinschaften (WEG mit weniger als 10 Eigentümern bzw. Einheiten) haben oft besondere Wünsche und Bedürfnisse. Hier passt oft einfach kein 08/15 Vertrag. Daher bespreche ich mit Eigentümern oder Beiräten das gewünschte Leistungsspektrum. Somit bekommen Sie als Eigentümer genau das, was Sie brauchen & wollen! Sprechen Sie Ihre Hausverwaltung auf jeden Fall darauf an!

Verwaltervertrag jetzt jederzeit kündigen!

Eigentümergemeinschaften können Verwalter nun jederzeit abberufen! Dies war bisher nicht vorgesehen. Bisher konnte ein Verwaltervertrag ordentlich zum Ende der Laufzeit, oder aus wichtigem Grund möglich (ähnlich einer „fristlosen Kündigung“ beim Arbeitsverhältnis). Dies war jedoch für Eigentümergemeinschaften oft schwierig und nicht selten mit einem Rechtsstreit verbunden.

Nun hat der Gesetzgeber die zusätzliche Möglichkeit geschaffen, dass eine WEG die Verwaltung jederzeit abberufen kann. Der Verwaltervertrag endet dann nach spätestens 6 Monaten, wen der Vertrag eine längere Laufzeit aufwies.

Vorteile für Sie als Eigentümer!

Viele Verwalter hatten sich in der Vergangenheit leider auf dem „quasi verbeamteten“ Statuts ausgeruht. Die Verwaltung war somit nahezu „unkündbar“ und hatte keine Notwendigkeit, Kundenbindung zu betreiben. So kam es schnell mal zu langen Reaktionszeiten auf Anfragen oder schlichtweg Untätigkeit. Was sollte schon passieren?

Doch dies wird sich jetzt hoffentlich ändern! Denn nun können Verwalterverträge jederzeit gekündigt werden. Verwaltungen müssen nun aktiv werden, und durch Leistung glänzen. Denn zufriedene Eigentümer bleiben natürlich gerne bei der Hausverwaltung. Unzufriedene Eigentümer dagegen werden sich über diese Änderung freuen und als willkommene Chance zum Wechsel sehen!

Ich sehe diese Änderung insgesamt als durchaus positiv für die Branche! Endlich können Eigentümergemeinschaften, die unzufrieden sind, von trägen, untätigen Verwaltungen zu guten und aktiven Verwaltern wechseln!

Bonus-Tipp: Wenn Sie diese Neuerung jetzt für sich nutzen wollen, finden Sie hier meinen Artikel zu Tipps für die Suche nach einer richtig guten Hausverwaltung!